房企高價(jià)拿地將被扼住資金喉嚨。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獨(dú)家獲悉，10月28日，上海證券交易所向債券承銷機(jī)構(gòu)發(fā)布《關(guān)于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》（簡稱《監(jiān)管函》）稱，將房地產(chǎn)業(yè)采取“基礎(chǔ)范圍+綜合指標(biāo)評(píng)價(jià)”的分類監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)；產(chǎn)能過剩行業(yè)采取“產(chǎn)業(yè)政策+綜合指標(biāo)評(píng)價(jià)”的分類監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道此前報(bào)道，房地產(chǎn)和過剩產(chǎn)能企業(yè)發(fā)行公司債收緊，至此，該政策得以明確和落實(shí)。
“分類監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)和原來相比算是收緊，和之前傳言的版本差不多。主要是鼓勵(lì)國企、央企發(fā)債，民營公司發(fā)債只能是前100名，并且要求限制‘地王’。”上海某債券承銷人士認(rèn)為。
上交所在《監(jiān)管函》中表示，房地產(chǎn)企業(yè)的公司債券募集資金不得用于購置土地，發(fā)行人應(yīng)就此出具書面承諾，監(jiān)管機(jī)構(gòu)將持續(xù)監(jiān)管發(fā)行人履行承諾的情況。
特別是，于房地產(chǎn)市場調(diào)控期間在重點(diǎn)調(diào)控的熱點(diǎn)城市存在競拍高價(jià)地、哄抬地價(jià)等行為的房企將被禁止發(fā)行公司債。
房地產(chǎn)是公司債市場發(fā)債規(guī)模最大的主體。上海某券商主承人士表示，理論上，深交所和上交所會(huì)統(tǒng)一執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)。如果執(zhí)行到位，地產(chǎn)公司發(fā)行規(guī)模將會(huì)大幅下降。
北京某券商分析師認(rèn)為，現(xiàn)階段交易所地產(chǎn)公司債存量已頗為可觀，未來監(jiān)管層對(duì)房企公司債的態(tài)度，將傾向于“監(jiān)管”，而非“發(fā)展”。
哄抬地價(jià)者禁發(fā)公司債
根據(jù)《監(jiān)管函》，對(duì)房企發(fā)債采取“基礎(chǔ)范圍+綜合指標(biāo)評(píng)價(jià)”的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，并以此分為正常類、關(guān)注類和風(fēng)險(xiǎn)類。
對(duì)于“風(fēng)險(xiǎn)類”，主承銷商應(yīng)審慎承接。對(duì)于“關(guān)注類”，發(fā)行人及承銷商應(yīng)按要求作進(jìn)一步披露和核查。
監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)中，“基礎(chǔ)范圍”要求，發(fā)行人應(yīng)資質(zhì)良好、主體評(píng)級(jí)AA及以上，嚴(yán)格執(zhí)行國家房地產(chǎn)行業(yè)政策和市場調(diào)控政策。
房企申報(bào)公司債的條件包括：境內(nèi)外上市房企，以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企，省級(jí)政府（含直轄市）、省會(huì)城市、副省級(jí)城市及計(jì)劃單列市的地方政府所屬的房企，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)排名前100名的其他民營非上市房企。此外，鼓勵(lì)和支持主要從事保障房建設(shè)等符合國家產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向的房企發(fā)債。
《監(jiān)管函》明確禁止以下房企發(fā)債：報(bào)告期內(nèi)違反國務(wù)院辦公廳2013年發(fā)布的《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》規(guī)定的重大違法違規(guī)行為，或經(jīng)國土資源部門查處且尚未按規(guī)定整改；房地產(chǎn)市場調(diào)控期間，在重點(diǎn)調(diào)控的熱點(diǎn)城市存在競拍“地王”，哄抬地價(jià)等行為；前次公司債券募集資金尚未使用完畢或者報(bào)告期內(nèi)存在違規(guī)使用募集資金問題。
接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪的債券分析人士認(rèn)為，前兩項(xiàng)禁止條件，“應(yīng)該是為了順應(yīng)目前房地產(chǎn)調(diào)控而制定的。”第三項(xiàng)禁止條件規(guī)定將在一定程度上拉長企業(yè)發(fā)債的間隔，但整體影響不大。
前述北京券商主承人士認(rèn)為，對(duì)于捂盤惜售，哄抬地價(jià)，是有判斷標(biāo)準(zhǔn)。比如，房企拿地后一年內(nèi)必須開工；通過走訪國土、安監(jiān)這些政府部門，若能開具無違規(guī)證明，可以說明房企沒有存在這種行為。
房企分類，需在符合“基礎(chǔ)范圍”的前提下，通過“綜合指標(biāo)評(píng)價(jià)”。
房企綜合指標(biāo)包括：最近一年末總資產(chǎn)小于200億元、最近一年度營業(yè)收入小于30億元、最近一年度扣除非經(jīng)常損益后凈利潤為負(fù)、最近一年末扣除預(yù)售款后資產(chǎn)負(fù)債率超過65%、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)非一二線城市占比超過50%。
其中，觸發(fā)上述兩項(xiàng)指標(biāo)為“關(guān)注類”，觸發(fā)三項(xiàng)及以上指標(biāo)為“風(fēng)險(xiǎn)類”。
符合去產(chǎn)能政策方可發(fā)債
與房企發(fā)債類似，《監(jiān)管函》明確，產(chǎn)能過剩行業(yè)采取“產(chǎn)業(yè)政策+綜合指標(biāo)評(píng)價(jià)”的分類監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，僅接受符合國家產(chǎn)業(yè)政策要求的煤炭、鋼鐵企業(yè)申報(bào)公司債券。
“產(chǎn)業(yè)政策”是指自2013年國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于化解產(chǎn)能嚴(yán)重過剩矛盾的指導(dǎo)意見》后，由國務(wù)院和央行、發(fā)改委等部委發(fā)布的數(shù)個(gè)去產(chǎn)能文件。
《監(jiān)管函》要求，發(fā)行人、主承銷商和發(fā)行人律師應(yīng)當(dāng)說明或核查是否存在違反去產(chǎn)能相關(guān)政策，及其對(duì)發(fā)行人的業(yè)務(wù)經(jīng)營和償債能力的影響，出具專項(xiàng)說明或核查意見，并提供依據(jù)。若省級(jí)主管部門無去產(chǎn)能規(guī)劃，要求省級(jí)主管部門出具推薦函。
“綜合指標(biāo)評(píng)價(jià)”包括六項(xiàng)：最近一年末總資產(chǎn)，煤炭業(yè)小于400億元，鋼鐵業(yè)小于800億元；最近一年度營業(yè)收入，煤炭業(yè)小于150億元，鋼鐵業(yè)小于450億元；最近一年度毛利率，煤炭業(yè)小于10%，鋼鐵業(yè)小于5%；最近一年凈利潤，煤炭業(yè)和鋼鐵業(yè)均為負(fù)值；最近一年資產(chǎn)負(fù)債率，煤炭業(yè)超過75%，鋼鐵業(yè)超過80%；最近兩年（三年）經(jīng)營性凈現(xiàn)金流流量平均值，煤炭業(yè)和鋼鐵業(yè)均為負(fù)值。
上述指標(biāo)，觸發(fā)兩項(xiàng)為“關(guān)注類”，觸發(fā)三項(xiàng)及以上為“風(fēng)險(xiǎn)類”，其余為“正常類”。“風(fēng)險(xiǎn)類”若通過第三方擔(dān)保等增信使債項(xiàng)評(píng)級(jí)達(dá)到AAA，可歸為“關(guān)注類”。
與房企發(fā)債類似，《監(jiān)管函》要求，對(duì)于“風(fēng)險(xiǎn)類”項(xiàng)目，主承銷商應(yīng)審慎承接相關(guān)項(xiàng)目；對(duì)于“關(guān)注類”，需作進(jìn)一步披露和核查，包括針對(duì)性披露、償債安排、原則上設(shè)置抵質(zhì)押等增信措施、增加投資者保護(hù)契約條款。
10月房企發(fā)債占比腰斬
除了房地產(chǎn)企業(yè)公司債募集資金不得用于購置土地?！侗O(jiān)管函》還要求，房地產(chǎn)、煤炭和鋼鐵企業(yè)發(fā)債，要對(duì)募集資金規(guī)模進(jìn)行合理性測算，并對(duì)募集資金用途明確監(jiān)管要求，對(duì)募集資金使用的存續(xù)期提出披露要求。
對(duì)募集資金規(guī)模進(jìn)行合理性測算包括：發(fā)行人應(yīng)結(jié)合報(bào)告期內(nèi)業(yè)務(wù)規(guī)模、流動(dòng)資金敞口、未來發(fā)展規(guī)劃及投融資計(jì)劃、募集資金用途等方面，說明募集資金規(guī)模的合理性。
在募集資金用途上，若募集資金用于還貸，要逐筆披露債務(wù)明細(xì)。若用于補(bǔ)充流動(dòng)資金，要明確用款主體，對(duì)流動(dòng)資金測算。
其中，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，要求保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目最低資本金比例應(yīng)不低于20%，其他項(xiàng)目不低于25%。披露項(xiàng)目基本情況、建設(shè)投資情況、資金來源等，并測算項(xiàng)目資金缺口和預(yù)計(jì)項(xiàng)目未來收益。
實(shí)際上，隨著全國22個(gè)城市出臺(tái)樓市調(diào)控政策，各地樓市、土地市場出現(xiàn)“退燒”跡象。
一項(xiàng)第三方研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，8月、9月各地高價(jià)地頻繁出現(xiàn)的現(xiàn)象在10月份明顯衰減。除天津等少數(shù)城市外，大部分城市的土地成交相比前期均有所降溫。
相應(yīng)地，房地產(chǎn)公司債10月發(fā)行大幅下滑。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至10月28日，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的公司債占比僅為17.32%，而在此之前，房企公司債規(guī)模占比始終保持在30%左右，個(gè)別月份甚至超過40%。
